著者らは、本質的課題の解決に基づく問題解決手法の研究の一環として、スマートシティ化や再整備など再開発が進む西新宿地区を対象に、公開空地や低利用フロアの価値向上策を検討している。公開空地は容積率緩和の要件として設置されるが、多くが通路・休憩用途に留まり、高地価にもかかわらず収益性が低い点が課題である。本研究では、人流分析や需要推計、テナント収益モデルを組み合わせて活用案を試算し、都市空間の最適利用と資産価値向上に向けた具体的提案を行う。さらに、複数施策の効果比較を通じて、再整備計画に資する知見を示す。本質的課題の再定義を通じて新たな都市価値創出を目指す。